住み替え

不動産売却をする理由のひとつである「住み替え」の場合について、住み替えを行う方法3パターンと住み替えの流れ、住み替えにかかる費用などについて詳しく解説します。これから住み替えに伴う不動産売却をする方は、ぜひチェックしておきましょう。

住み替えとは

住み替えとは現在暮らしている自宅を売却し、新たに新居を購入することを指します。家族のライフスタイルが変化したタイミングや、転勤などで住む場所が変わる場合など、さまざまな理由があるため、住み替えでトラブルが起こらないよう、不動産売却や新居の購入タイミングなどを考慮して慎重に進めていく必要があります。

住み替えを行う方法は3パターン

一言に住み替えといっても、先に売却をしてから新居を購入する、先に新居を購入してから売却をする、新居の購入と売却を同時に進めるなど、自宅の売却タイミング・新居の購入タイミングによって3つのパターンに分けることができます。こちらではそれぞれのパターンについて詳しく解説していきます。

売りと買いの同時進行

不動産の売却と新居の購入を同時に進めていくことを、「売りと買いの同時進行」と言います。売却と購入を同時進行で行っていくので、新居の購入資金に余裕があるものの、住み替えまでにあまり時間がないという人におすすめの方法です。

メリット

自宅の売却と新居の購入を同時に行うため、自宅が売却できる前に新居のローンが始まる「二重ローンを避ける」ことができます。また、売却と購入を同時に行えるため、自宅が売れてから新居に住めるまでの間の「仮住まい」を借りるというリスクを避けることもできるところも大きなメリットと言えるでしょう。

デメリット

実際に自宅の売却と新居の購入が同時にできることで大きなメリットがあるため、適した方法ではありますが、なかなか実現が難しいのが現状です。新居は決まったものの売却に時間がかかっているなどの場合、焦って市場価格よりも大幅に下げて売却するなど、焦って悪い条件で契約してしまうリスクもあるので注意が必要です。

売り先行型

売り先行型は、自宅の売却を先に行い売却金額が確定したあとに新居の購入を行う方法です。売却金額が確定したあとに新居の購入ができるので、住宅ローンを借りる場合でも返済計画をより計画的に進めていくことが可能となります。

メリット

先に自宅を売却してから新居を購入する流れとなるため、自宅の売却金額が確定したうえで新居を購入できます。また、売却代金を新居の購入代金に充てられることから資金面でも無理なく進めることができ、資金計画が立てやすい点は大きなメリットと言えます。また、自宅の売却を優先しながら進められることから、時間をかけてより高く売却することが可能となるでしょう。

デメリット

自宅の売却を優先するのでいつ自宅が売れるかがわからず、新居探しがなかなかスタートできません。また、買取希望者は突然現れますので、売却がとんとん拍子で進んだ場合、新居を探す時間があまり取れない可能性があります。また、内覧希望者が現れた場合は、住んでいる状態で内覧対応をしなくてはならないという点もデメリットと言えるでしょう。

買い先行型

買い先行は、新居の購入を先に行って不動産の売却を後で行う方法です。不動産を売却する前に新居を購入することになるので、自宅の売却代金を新居の費用として充てることができません。そのため、資金面で余裕のある方におすすめの方法と言えるでしょう。

メリット

自宅の売却に関係なく新居を先に選び始めることができるため、新居選びをゆっくりとできるというところがメリットと言えます。また、資金面でも余裕がある場合に選べる住み替えの方法なので、自宅の売却金額が予定よりも安くなってしまうことで困るということも少なく、予算内で自由に新居を選べるという点もメリットと言えます。

デメリット

自宅を保有したまま新居を探すことになるため、自宅の住宅ローンが終わっていない場合には「二重ローン」になってしまう可能性があります。また、自宅の売却代金を新居の購入費用に充てられないため、自分で新居の購入資金を用意しなくてはならないという点もデメリットと言えます。そのため、資金面である程度余裕のある場合に選びたい住み替え方法と言えるでしょう。

迷ったら売り先行で考えるのがおすすめ

住み替えをしたいと決まったものの、「売り先行」、「買い先行」、「同時進行」の3つのパターンのうち、どのパターンを選ぶべきか迷ってしまうという場合には、「売り先行」で考えるのが良いでしょう。買い先行の場合には二重ローンになってしまうリスクが高く、同時進行も現実的にはなかなか厳しいため、よりリスクが低い「売り先行」で考えた方が安全と言えるでしょう。

住み替えの流れ

住み替えを行う場合、「自宅の売却」と「新居の購入」の2つの手順が必要となります。どちらをどのタイミングで行うかは別として、売却・購入それぞれの手順を知っておくことでスムーズに進めることができるため、各手順を事前にチェックしておきましょう。

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売却の手順

不動産を売却する場合、まず初めに自宅がどのくらいの金額で売れるのかという「相場」をチェックしておくことが重要です。続いていくつかの不動産会社に売却の相談をし、一社もしくは複数の不動産会社と契約を結びます。売却活動を経て購入希望者が現れた場合は、条件交渉、売買契約、引き渡しという流れで売却となります。不動産売買の流れは一般的に8ヵ月前後と言われているので、最低でも8ヵ月程度はかかると考えながら売却を進めていきましょう。

購入の手順

新居を購入する場合、まずはどんなエリアにどんな家を建てたいかを踏まえて資金計画を立てます。不動産会社のホームページや折込チラシをチェックするなどで情報収集を行い、気になる物件の見学に行きます。いくつかの物件をチェックし、購入したい物件を絞り込み、売買契約を行う流れとなり、売買契約を締結後は、引き渡し・引っ越しとなりますが、場合によっては短期間で済ませる必要があるため、注意が必要です。これから長く暮らす家なので、じっくりと検討したうえで決めていきたいものです。

住み替えに必要な諸費用

住み替えをする際に必要な諸費用は、今まで住んでいた家の売却時と新居の購入時にかかります。そこで、売却時・購入時それぞれでどのような諸費用がかかるのでしょうか。詳しくチェックしていきましょう。

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売却の際にかかる諸費用

今まで住んでいた家の売却時には、不動産会社に支払う「仲介手数料」、不動産売買契約書に記載された取引金額に応じた金額の「印紙税」が必要となります。もし売却した不動産の住宅ローンが残っている場合は、司法書士に依頼して抵当権の抹消が必要となりますので、おおむね2万円前後の「抵当権抹消費用」がかかります。

引用元：ホームセレクト（https://www.home-select1.co.jp/baikyaku_colum/kisochishjiki-sumikae/）

購入の際にかかる諸費用

中古住宅の購入時には、売却時と同様に不動産屋さんへ支払う「仲介手数料」が必要となります。また、売買金額に応じた金額の「印紙税」も同様に必要となります。他にも「不動産取得税」、「登記費用」、「火災保険料」がかかります。住宅ローンを組む場合には、さらに「印紙税」や「抵当権設定費用」、「ローン手数料」がかかります。

引用元：ホームセレクト（https://www.home-select1.co.jp/baikyaku_colum/kisochishjiki-sumikae/）

編集チームより

ひとことに「住み替え」といっても、今まで住んでいた家の売却タイミングで3つのパターンに分かれます。売却のタイミングによっては新居の購入資金の面で問題が起こることもありますので、失敗しない住み替えをするには自分の状況に合う売却方法を考え、しっかりと資金計画を立ててから進めていくと良いでしょう。また、不動産の売却や購入時にはさまざまな諸費用がかかりますので、事前にしっかりとチェックしておきましょう。

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