相続

相続に伴って不動産売却をする場合、どのような流れで売却するのでしょうか。こちらのページでは、相続に伴う不動産売買の流れや注意点などについて詳しく解説しますので、事前にしっかりとチェックをしておきましょう。

相続した不動産の売却の流れ

相続した不動産を売却する場合は、分割の必要がある場合に加え、名義変更も必要となってきます。また、一般的な売却と異なって、「期限」や「要件」などを把握し、意識しながら進めていく必要がありますので、順番に見ていきましょう。

相続する財産と相続人の確認

不動産などの財産を相続する場合、相続する財産は何がどのくらいあるのか、相続人が誰なのか、何人いるのかなどをしっかり確認することからがスタートです。事前に相続財産の内容がわからなければ先へ進めることができません。また、相続人がわからなければ相談しようがないため、必ず事前に確認をしておきましょう。

財産内容や相続人が確定したら、協議に入ります。協議によって誰が何を相続するかを決めていきます。

遺言書有無の確認も忘れずに

遺言書には故人が「誰に何を相続させるか」など相続方法が指定されている場合があります。法律によって遺言で指定された相続方法は優先される旨が規定されているため、協議が始まる前に遺言書があるかをしっかり確認しておきましょう。

必要書類の準備

不動産会社に相続した不動産の売却を依頼する時に必要な書類は、「登記簿謄本または登記事項証明書」や「物件購入時の重要事項説明書」、「土地測量図・境界確認書」、「登記済権利書または登記識別情報」、「固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書」など、さまざまな書類が必要となります。事前にどんな書類が必要なのかチェックしておくか、売却を依頼する予定の不動産会社に確認をしておきましょう。

参照元：スマイティ（https://sumaity.com/sell/press/191/）

遺産分割協議

相続人全員で遺産の分け方を話し合う手続きである「遺産分割協議」で、相続した不動産をどのように分割するかを話し合います。遺産分割をする方法には、「現物分割」、「代償分割」、「換価分割」という分割方法があります。相続する遺産にはどのようなものがあるのか、それぞれの価値はどのくらいあるのかなど、遺産の全容を把握した上でどのような分割方法が良いかを検討していきますが、まずはそれぞれがどのような分割方法なのかをチェックしていきましょう。

参照元：スマイティ（https://sumaity.com/sell/press/191/）

現物分割

現物分割とは、相続対象となっている遺産を「物理的に分ける」という方法です。現金などを分けるという場合や、ひとつの土地を複数の土地に分ける「分筆」をしてから分ける場合に該当します。

代償分割

代償分割とは、遺産を一部の相続人だけが相続し、他の相続人に対しては「代償金」を支払う形で「結果的に遺産を分けた状態」とする方法です。この場合は、売却できない不動産を相続した場合や、未公開株式を相続した場合などで該当します。

換価分割

換価分割とは、相続した遺産を全て売却し、売却代金を相続人で分けるという方法です。この場合は、現金など分けられるものではない不動産などを相続した場合に用いられることが多い分割方法です。

相続不動産の名義変更

遺言書の確認や遺産分割協議を行い、相続人がきまったら、必ず不動産の名義変更が必要となります。相続した不動産の名義変更から引き渡しまでは、おおむね半年ほどかかると見込んでおきましょう。

相続した不動産の名義変更を行う場合、「法定相続」、「遺言による分割」、「遺産分割協議による分割」によって必要書類が変わりますので、司法書士などに事前に確認をしておくとよいでしょう。

相続登記申請の流れ

相続登記申請は、亡くなった方の戸籍関係の書類に加え、相続人に関する書類など相続登記に必要な書類を集め、作成し、管轄の法務局へ申請をするという流れとなります。一人で相続をする場合は「単独登記」、複数名で相続をする場合は「共有登記」となります。

相続税の申請・納付

相続税の納付は、「相続の開始を知った日の翌日から10ヵ月以内」という期限が決められています。そのため、遺産分割協議や名義変更など時間がかかるものでも、期限を意識して進めていく必要があります。

参照元：スマイティ（https://sumaity.com/sell/press/191/）

相続による不動産売却の注意点

相続による不動産売却は、一般的なマイホームの売却とは勝手が大きく異なります。相続税の納付期限もあり、注意しなくてはならないポイントがいくつかありますので、順番にチェックしていきましょう。

売却期限は3年程度が目安

相続不動産で利用が可能な特例には、「取得費加算の例」と「相続空き家の3,000万円特別控除」の2つがあり、それぞれ期限は3年以内が目安となっています。相続した不動産を売却する場合は、3年以内を目安に売却を進めていきましょう。

引用元：すまいステップ（https://sumai-step.com/column/article/41342/）

スムーズに高く売れる会社選びが重要

相続した不動産を売却する場合は、相続税を支払う期限や3年が目安の売却期限があります。そのため、期限を意識しながら売却を進めていく必要があるため、売却をスムーズに進めていけること、なるべく高く売れることが重要となります。この2点に重きを置きながら、不動産会社を選ぶことがおすすめです。

共有名義の場合は相続人全員の同意が必要

相続した不動産の名義を変更する場合、「単独登記」、「共有登記」の2種類があります。2人以上で相続をする「共有登記」の場合、不動産を共有する形となるため、不動産を売買する場合には共有者全員の同意が必要となりますので注意が必要です。売却時に相続者全員の同意を取る手間を省くには、相続人の代表者として1名での単独登記をすることで、スムーズに売却ができるのでおすすめです。

引用元：すまいステップ（https://sumai-step.com/column/article/41342/）

取得費は親の購入額を引き継ぐ

不動産の売却をする際、譲渡所得の計算が必要となります。譲渡所得の計算をする際に、不動産の取得費が必要となりますが、親などから相続で引き継いだ不動産の場合は、親の取得費を引き継ぐこととなります。購入時の書類などが見当たらず、いくらで購入したかわからない場合は、売却金額の5％が取得費とすることも可能です。

参照元：スマイティ（https://sumaity.com/sell/press/191/）

不明な場合は代替資料を探す

不動産購入時の金額が不明な場合、売却金額の5％とすることもできますが、譲渡所得がかなり高額になる可能性があります。高額な税金がかかってしまっては困りますので、代替資料を探すという方法を取ると良いでしょう。代替資料は、新築マンションであればパンフレット、請負工事であれば見積もり書、打合せ資料などでも代用できます。

編集チームより

相続をした不動産の売却をする場合、相続する不動産がいくつあり、どのような状態であるか、相続人が何人いるかなどにもよって売却までの流れが変わっていきます。まずは遺産の全容・相続人をしっかり把握したうえで、適切な進め方をしていきましょう。また、マイホームの売却とは異なり、相続税の支払い期限など期限を意識した行動が必要となりますので、手続きがスムーズでかつなるべく高額で売却ができる不動産会社選びも重要となるでしょう。

ケース別におすすめな
湘南の不動産会社3選を見る