離婚

離婚に伴って不動産売却を行う場合は、持ち家の名義の確認や住宅ローン名義の確認、財産分与の方法などを決めるなど、正しい手順を踏む必要があります。こちらのページでは、離婚に伴う不動産売買の流れなどについて詳しく解説します。

離婚したときの不動産売却の流れ

離婚によってこれまで夫婦で暮らしてきた不動産を売ることになった場合、どのような流れで売却をしていくことになるのでしょうか。離婚によって不動産の売却をする場合の流れについて詳しく解説していきます。

持ち家の名義を確認

まずは売却する不動産がマンションでも戸建てでも、売却をしたい持ち家の名義がどうなっているかをチェックしましょう。不動産の売却は「不動産の名義人」でなければ行えないので、「不動産を売却する権利が誰にあるのか」の確認が必須です。名義人でない場合や夫婦共有名義している不動産の場合は、意思を一致させない限りは売却ができません。

住宅ローンの名義を確認

不動産の売却に伴って名義変更が必要となる場合がありますが、住宅ローンが残っている場合や住宅ローンの名義によっては取るべき手順も変わってきます。そのため、不動産の名義と同様に、住宅ローンの名義の確認も必要になってきます。

財産分与の方法を決める

離婚に伴い、婚姻中に形成された財産がどのくらいあるのかを把握したうえで、両者で財産分与の方法を決めていきます。財産分与にはいくつかの種類があります。それぞれ詳しくチェックしていきましょう。

不動産を売却してその代金を分割する

不動産を売却し、売却代金を分割する「精算的財産分与」は、夫婦で公平に財産を分け合う方法です。不動産に限らず家や家具、架電、貴金属、預貯金なども含まれており、すべてきっちり半分に分けるというイメージです。どちらかが離婚の原因を作ったわけではなく、性格の不一致などで離婚する場合に多く取られている分割方法です。

片方が不動産を所得し、もう片方に代償金を支払う

離婚後も不動産を売却しない場合は、離婚後に不動産を手放す方に「代償金」を支払う必要があります。代償金の計算のもとになる金額は、離婚時の不動産の価値が基準となります。不動産の価値がわからない場合は、不動産鑑定士などに依頼をして代償金の金額を確定させるのが良いでしょう。

公正証書の作成

離婚に際して、夫婦の共有財産の分割方法や離婚後の養育費など、経済面も含めた約束事を「公正証書」という契約にしていきます。離婚時の約束事を公正証書にしておくことで、離婚後もお金を受け取ることができるほか、公正証書で決められていないお金の請求を防ぐことができるというメリットがあります。

離婚時にしっかりと話し合いをしたうえで公正証書を取り交わしておくことで、離婚や離婚後の不安を解消することができるでしょう。

不動産を売却する

不動産の売却を行う場合、不動産会社に売却を依頼する「仲介」と「買取」の2種類があります。売却までの期間が長くなる可能性がありますが、より高く売りたいという場合には仲介、売却金額が相場よりも安くてもいいから早く売却したいという場合には買取など、夫婦でしっかりと協議したうえで、お互いの希望やその時の状況に合った方法で売却を進めていきましょう。仲介や買取それぞれにメリット・デメリットがありますので、下記ページをチェックし、しっかりと理解しておきましょう。

不動産売却の流れをもっと詳しく見る

財産分与を行う

不動産の売却が完了したら、あらかじめ協議した際に決めた方法・金額で財産分与を行います。売却した不動産の住宅ローンが残っている場合は、支払った割合分の財産分与となり、婚姻前に夫婦のどちらかが取得した不動産や、婚姻期間中に相続をした不動産については財産分与の対象にはならないため、注意が必要です。 なお、財産分与の対象にならない不動産であっても、婚姻期間中に夫婦でローンを支払っていた場合も、支払ったローンの割合だけ財産分与の対象とすることができます。

離婚による不動産売却の注意点

離婚によって不動産売却をする場合には、いくつか注意しなくてはならないポイントがあります。チェックしておきたい項目をいくつかピックアップして解説するので、離婚による不動産売却を検討している場合は、必ず目を通しておきましょう。

住宅ローンがどのくらい残っているかを確認

離婚に伴って不動産を売却する場合、売却予定の不動産の住宅ローンがいくら残っているのかが大きなポイントとなります。住宅ローンの残債と不動産の売却代金どちらが残るかによって対応が変わりますので、それぞれチェックしてみましょう。

アンダーローン

売却する不動産の価値が、住宅ローンの残高を上回っている場合を「アンダーローン」と言います。この場合は、売却代金を双方で折半にする方法のほか、不動産を売却せずに今後も持ち続ける側の人が出資割合などに応じて財産分与するのみとなるので、大きな問題は起こらないでしょう。

オーバーローン

売却する不動産の価値が、住宅ローンの残高を下回っている場合を「オーバーローン」と言います。この場合、残債分は今後も支払い続ける必要があるため、注意が必要です。残債が多く今後の返済が厳しいという場合は、金融機関の同意の上で売却をする「任意売却」による不動産売却も視野に入れたうえで検討してみると良いでしょう。

財産分与は離婚から2年間しか請求できない

財産分与は離婚後2年で権利が消失するため、請求ができなくなります。財産分与には請求できる期限がありますので、離婚後に財産分与の話し合いをするという場合には注意が必要です。財産分与調停中・審判中に2年を超えてしまった場合は、期限内に申し立てを行っているため問題ありませんが、財産分与調停中・審判中に1度でも申し立てを取り下げてしまうと、離婚後2年が経過した時点で自動的に権利が消失するため気をつけましょう。

参照元：すみふの仲介 ステップ（https://www.stepon.co.jp/uri/magazine/vol05/）

離婚しても連帯保証人の債務は残る

不動産の購入時に夫婦で連帯保証にとなっている場合は、離婚後も連帯保証人としての債務が残るという点に注意しましょう。離婚後に住宅ローンに関するトラブルが起こらないよう、連帯保証人になっている場合は、きちんと保証人から外れる手続きを行う必要があります。

配偶者と別の人を連帯保証人として登録する方法や、新しい金融機関などで住宅ローンの借り換えを行う、不動産の売却してしまうなどで連帯保証人を外すことができます。住宅ローンの残債がいくらあるかなども踏まえて検討してみましょう。

編集チームより

離婚によって不動産を売却する場合、財産分与や離婚後の連帯保証人などでトラブルが起こる可能性があります。しっかりと協議をしたうえでお互いに安心して離婚ができるよう、離婚に伴う不動産売却の流れをしっかりと把握し、漏れなくしっかりと協議をしておきたいものです。

離婚に伴って不動産を売却したいと考えているものの、わからない点が多くて不安という方は、信頼のおける不動産会社を探して相談をしてみるという方法もおすすめです。

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